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Propriétaires vaudois, vous payez peut-être trop d’impôts !

Alors que l’abolition controversée de l’imposition de la valeur locative est à nouveau remise aux calendes grecques et que la période des déclarations d’impôts bat son plein, il est temps aux propriétaires de se demander si cet impôt est calculé correctement dans leur déclaration fiscale.


Dans le canton de Vaud, plusieurs éléments sont pris en compte dans le calcul de ce revenu fictif, tel que la surface habitable, la date de construction ou de dernière rénovation, le type d’habitat (villa ou appartement), etc…


A plusieurs reprises, j’ai pu constater que les surfaces habitables annoncées par mes clients n’étaient pas calculées de manière conforme à la réglementation en vigueur. Contrairement à des cantons voisins comme Genève et Fribourg, dans lesquels un formulaire très détaillé permet le calcul de la surface habitable, la déclaration d’impôts vaudoise n’exige du contribuable que l’indication de la surface habitable totale de son logement, ce qui conduit inévitablement à des inexactitudes.

La surface nette habitable, conformément à la méthode de l’administration fiscale, doit être calculée sans tenir compte de la surface de construction intérieure, ni de quote-part de surface de balcon ou de terrasse. Quant aux locaux mansardés, seules les surfaces dont le plafond se situerait à moins de 1.5 mètre du sol sont à considérer.


Par conséquent, peu de vaudois connaissent la surface déterminante fiscalement de leur logement. Dès lors par ignorance, ils communiquent celle qui leur a été transmise par le promoteur ou par le courtier immobilier chargé de la vente du bien. Or, les méthodes de calcul appliquées par ces professionnels ne sont pas conformes à celles de l’administration cantonale. Bien souvent, ces chiffres livrent des résultats supérieurs à la surface nette habitable, selon les normes de l’administration fiscale.


Prenons l’exemple de ce nouveau propriétaire ayant récemment acquis un appartement en PPE de 120m2, si l’on en croit la plaquette du courtier. Les surfaces calculées de PPE incluent également les constructions intérieures, une quote-part de la surface du balcon ou de la terrasse et même parfois les murs mitoyens. En calculant la surface effective habitable de son logement, le propriétaire obtient une surface de 100m2.


Dans la déclaration d’impôts, si le contribuable indique 120m2 en lieu et place de 100m2, ce dernier s’acquittera, en fonction de son revenu, entre 400.- et 1'000.- d’impôts en sus. Les conséquences de cette erreur auront un effet chaque année, durant toute la durée de possession du bien et tant que le propriétaire conserve son bien immobilier pour sa propre utilisation.


Dès lors, si la surface de votre logement présente le moindre doute, je vous recommande fortement de prendre le temps de la mesurer. Vous découvrirez, sur le site internet du canton de Vaud, le guide « Instructions complémentaires concernant la propriété immobilière 2019 ». Il fournit davantage de détails sur le calcul de la surface habitable de votre bien immobilier. Vous pourrez ainsi, peut-être, économiser quelques centaines de francs d’impôts par année !


Mathias Fontana

publié le 29.01.2020


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